Zusätzliche Einkünfte im Rentenalter geben Sicherheit, aber welche Anlage ist die bessere Wahl ?
Klar ist, dass die wenigsten Personen die in den kommenden Jahren in die Rente gehen, mit ihren Rentenbezügen ihren gewohnten Standard halten können.
Um diese „Rentenlücke“ zu schließen, gibt es verschiedene Wege.
Ich stelle euch hier mal den Vergleich von vermietetem Eigentum und Aktien vor.
Wie ihr schon in meinen anderen Beiträgen gelesen habt, tentiere ich persönlich zu einer Altersvorsorge mit Aktien. Da mir aber auch nicht die andere Seite gänzlich unbekannt ist, durch eigenes Eigentum (*zwischenzeitlich verkauft) und auch auch meine Tätigkeit für ein großes Wohnungsunternehmen, welches nicht nur in Deutschland agiert.
Somit werde ich etwas aus dem „Nähkästchen“plaudern.
Klar, sobald ihr euch bei einem Makler für eine Wohnung / Haus interessiert werdet ihr nur die positiven Seiten hören, bei mir lest ihr jetzt auch die ungeschminkten negativen Seiten die ein Vermieter so täglich erlebt.
Schaut euch an mit was ich mich tagtäglich als Angestellter “ rumschlagen“ muss und überlegt euch, ob ihr dies in eurem Objekt auch noch im Alter euch antun möchtet.
Zu erst, wir wohnen hier in Kamp-Lintfort zur Miete, unser Vermieter hat diese und andere Eigentumswohnungen in der Wohnanlage als Kapitalanlage gekauft.
Das Gebäude wurde in den 50er Jahren errichtet und befindet sich in einem sehr gepflegten Zustand.
Nur, als wir eingezogen sind stellte man fest, dass kein Wasserdurchfluss mehr in den Rohren vorhanden war, es war nur noch ein ganz zartes Rinnsal am Waschbecken und der Dusche.
Es wurden Kostenvoranschläge angefordert und den Wohnungseigentümern vorgelegt.
In unserem Haus befinden sich 8 Parteien, davon besitzt unser Vermieter 2 Wohnungen.
Für ihn das es selbstverständlich die Leitungen zu sanieren, leider waren 2 Parteien nicht bereit und stellten sich quer.
Unser Vermieter befand sich somit in einer Zwickmühle, entweder Mietausfall in Kauf nehmen da die Leitungen nicht saniert werden oder es auf einen Prozess mit den anderen beiden Eigentümer ankommen zu lassen.
Er hat sich für das 2. entschieden, welches mit weiteren Kosten für den Vermieter verbunden war.
Zustand der Wasserleitung in unserer Wohnanlage
Welche Kosten kommen mal rasch auf einen Eigentümer einer Immobilie zu.
Du denkst an nichts Böses, hast vor kurzer Zeit deinen relativ großen Hof mal neu gepflastert und dann kommt die Nachricht das die Strasse auch jetzt endlich mal erneuert werden sollte und dazu gleich auch die maroden Versorgungsleitungen, welche in der Strasse liegen.
Ist ja alles nicht so tragisch, nur Schade das erneut ca. 25 000 € an die Gemeinde zu zahlen sind.
Sehr schön auch wenn man, wie bei unserem Grundstück, erst für die Strasse samt Fußweg neben dem Grundstück für die Sanierung vor 4 Jahren schon einmal 23 000 € zahlen durfte.
Bei dieser Gelegenheit ist die Gemeinde auf die Idee gekommen, man könnte die Abwasserleitung zum Grundstück gleich mit erneuern.
Finde ich gut, nur konnte mir niemand erklären was für ein Sinn ein Revisionsschacht ( und dies für jedes Haus in der Strasse ) so groß wie ein Granateinschlag im Hof installiert werden musste.
Dies ist nur eines der vielen negativen Seiten, welche mit einer eigenen Immobilie einher geht.
Was fällt mir noch so spontan ein ?
Der spätere Verkauf einer Immobilie.
Es stimmt, ein großer Teil des Wert einer Immobilie wird, wie so oft genannt, durch die Lage, Lage und nochmal die Lage ermittelt.
Für dich als Verkäufer ist es aber sehr ärgerlich, wenn in der Zeit in du eine Immobilie verkaufen möchtest, dein Nachbar zwangsweise verkaufen muss.
So etwas drückt natürlich ganz gewaltig deinen Ertrag, nicht zu vergessen der längere Zeitraum bis deine Immobilie verkauft wurde.
Womit musst du dich als Vermieter einstellen ?
Ihre Mieter beschweren sich über den Zustand des Treppenhaus, da ein Mieter nicht putzt.
Die Mieter kündigen eine Mietminderung an.
Der neu eingezogene Mieter, welcher über das Jobcenter die Mieter bezahlt bekommt, hat mal kurzfristig beim Jobcenter eine „neue Bankverbindung“ hinterlegt.
In meinem Fall schon mehrfach ohne Zahlungseingang für den Vermieter.
Dein Mieter ruft dich an und beschwert sich darüber, dass die Kinder öfters im Treppenhaus tagsüber die Treppenhausbeleuchtung einschalten.
Obwohl Energiesparlampen in den Lampen eingesetzt und somit sehr geringe Stromkosten anfallen, informiert dich dein Mieter das er dies nicht duldet und der eine Mietminderung fordert.
Nichts ist für einen Vermieter schöner als Schimmel, in diesem Fall hast immer du als Vermieter Schuld.
Auch wenn das Kondenswasser wie ein Wasserfall auf der Innenseite der Fensterscheibe herunter läuft, du bist Schuld.
Klar es wird jeden Tag wie gewünscht und auch jeder weis Stoß gelüftet und dies min. 30 Minuten am Tag.
Selbst der Einwand, dass u. Umständen der Kondenswäschetrockner in der Küche die Ursache sein könnte wird nicht akzeptiert.
In diesem Fall wird nicht nur mit Mietminderung sondern auch gleich mit Anwalt gedroht.
Da der Mieter im vergangenen Jahr noch eine hohe Rückzahlung der Heizkostenvorauszahlung erhalten hat und dadurch für das neue Jahr die monatlichen Vorauszahlungen reduziert wurden.
Das interessiert nicht, der Mieter bekommt jetzt weniger Geld zurück und dies ist Grund genug die Heizkosten erst einmal in Frage zu stellen.
Bisschen aus der Praxis:
Im Hochhaus sind einige Kids die einfach nicht in den Griff zu bekommen sind, es hätten auch deutsche Kinder sein können waren es aber in diesem Fall nicht.
Zuerst wird in schöner Regelmäßigkeit die Schieferverkleidung der Fassade zerstört.
Da dies nicht ausreicht, wird mal die neue Hausteingangstür im Wert von ca. 4 000 Euro zerstört.
Da die Tür sehr rasch repariert werden muss, besteht auch keine Möglichkeit Angebote einzuholen.
Bedeutet, für dich als Vermieter, geht wieder auf deine Rendite.
Sollte eurer Mieter in der Wohnung sterben, bedeutet dies für euch.
Solange das Nachlassgericht, noch nicht die Wohnung frei gegeben hat kannst du darüber nicht verfügen. Dies kann gerne einige Monate dauern und in dieser Zeit sind auch keine Erträge mehr zu erwarten.
Wenn ihr ganz besonders großes Pech habt, stellt sich euer neuer Mieter im bestehenden Mietverhältnis ganz anders da, als ihr ihn / sie bei Unterzeichnung des Mietvertrages kennengelernt habt.
Da dieser Mieter nicht die geringsten Interessen daran hatte, auch auf Nachdruck mit Anwaltsschreiben die monatliche Miete zu überweisen, kann nun nach sehr langer Zeit mit Hilfe des Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung der Wohnung durchgeführt werden.
In diesem Fall benötigte das, vom Gerichtsvollzieher beauftragte Unternehmen, 2 Tage um die Wohnung von dem ganzen Gerümpel frei zu bekommen.
Die nachfolgenden Fotos zeigen den Zustand der Wohnung, nach dem diese leer geräumt wurde.
Was kostete uns nun das ganze um die Wohnung wieder zu vermieten ?
Wir überschlagen einmal das wir, wenn wir „Glück“ haben mit ca.
12.000 € dabei sind
Nun hat der Mieter aber uns Mietschulden von
ca. 6.500 € hinterlassen.
Unsere Anwalts- / Gerichtskosten kommen noch hinzu.
Das heißt, mit dieser Wohnung haben wir einen Verlust von
überschlagen: 20.000 €„erwirtschaftet“.
Einem kleinen privaten Vermieter hätte dieses Mietverhältnis unter Umständen schon das Genick gebrochen, da die komplette Finanzierung aus den Fugen geraden wäre.
Auch hätte der private Vermieter nicht zu den o.g. Preisen die Wohnung wieder in einen wohnlichen Zustand versetzt, dies geht nur wenn man mit eigenen Handwerkern arbeitet und ganz andere Stundensätze kalkulieren kann
Das Klumpen Risiko
Das wirklich größte Risiko, das noch wichtiger zu werten ist, als die oben angegebenen Positionen.
Das Klumpen Risiko
Der Kauf einer Wohnung / eines Hauses wird für die meisten die grösste Anschaffung / Investment im Leben darstellen.
Wenn hier in dem Bereich bei der späteren Vermietung etwas schief läuft, kann dies zu mehr als einem Totalverlust führen. Sollte bei einer Zwangsversteigerung nicht der Erlös für die Gläubiger ausreichen, haftest du weiterhin für die restlichen Schulden.
Nun die Alternative, Altersvorsorge mit Aktien, ETF
Ganz wichtig, bitte beachten !
Was für mich der Reiz ausmacht in Aktien oder ETF zu investieren ist eigentlich rasch aufgezählt.
- schon mit geringen Beträgen lässt sich langfristig ein relativ gutes Vermögen aufbauen.
- Durch die Streuung in verschiedene Akten ETF kann man das bestehende Risiko minimieren.
- Bei Aktien besteht das Risiko im Extremfall einen Verlust von 100 % zu erleiden, bei einer Immobilie kann es weit über 100 % ( Anschaffungspreis ) sein.
- Mit Dividenden Aktien besteht die Möglichkeit sich langfristig zusätzliche Einkünfte zu generieren.
- sollte ich zu irgend einem Zeitpunkt einen größeren Betrag kurzfristig benötigen, stehen mir mit der Anlage Aktien / ETF mehr Möglichkeiten zur Verfügung auch ich kann i.d.R. innerhalb von 2-3 Tagen das benötigte Geld „flüssig machen „. Bei einer Anlage in Immobilie sieht es schon ganz anders aus, für einen guten Verkauf ist das Thema „Zeit“ sehr wichtig.
